uaplace

19 Январь, Пятница 2018

Квартира в рассрочку – только для обеспеченных

E-mail Печать PDF

В последнее время застройщики начали активно продвигать схему продажи жилья в рассрочку. Будущих инвесторов «первички» завлекают рекламными объявлениями и в прессе, и в метро, и на улицах. По наблюдениям, около четверти столичных новостроев предлагают разные виды «кредита». УНИАН решил выяснить в наиболее разрекламированных отделах продаж жилкомплексов условия приобретения квартир в такой способ.

Альтернатива ипотеке?
По данным консалтинговой компании UTG, доля рассрочки в общей структуре продаж квартир на первичном рынке столицы за первое полугодие составила 31%, в июле - уже 39%. Большая часть жилья по-прежнему приобретается за собственные средства покупателей.
Как инструмент увеличения продаж рассрочка стала использоваться относительно недавно - в посткризисные 2010-2011 годы, когда доверие населения к застройщикам практически сошло на нет. К примеру, в прошлом году популярностью пользовалась рассрочка для покупки жилья бизнес-класса.
«Наша компания начала активно предлагать рассрочку весной 2011 года, поскольку был отмечен спрос на такой продукт со стороны покупателей. Мы предлагали беспроцентную рассрочку на два года. За 2011 год доля квартир в ЖК «Изумрудный», проданных в рассрочку, составила 52%. Как показывает наш опыт, более половины рассрочек погашается досрочно», - делится опытом коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» Константин Браво.
В 2011 году наиболее востребованной была рассрочка под 8-15% годовых на 3-5 лет. Доля покупок квартир в рассрочку составляла от 35% до 65%, в зависимости от класса жилого комплекса и платежеспособности покупателей.
На сегодня беспроцентная рассрочка до ввода дома в эксплуатацию предлагается в большинстве строящихся объектов, начиная от «котлована». А «процентную» рассрочку на 5-7 лет после ввода дома в эксплуатацию предлагают застройщики, возводящие крупные жилые комплексы, чтобы иметь возможность строить следующие очереди, отмечает аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Таких вариантов сейчас немного, но они есть.
Еще одна причина популяризации рассрочки - альтернатива неподъемной ипотеке. «Многие покупатели рассматривают рассрочку как оптимальную альтернативу ипотеке. В то же время, уменьшается количество людей, у которых есть деньги на 100% оплату квартиры. Поэтому происходит смещение спроса в сторону покупки в рассрочку», - поясняет аналитик департамента консалтинга UTG Андрей Большаков.
Рассрочка позволяет покупателю приобрести квартиру на более выгодных условиях, чем предлагают банки, при этом, одновременно кредитуя застройщика, позволяя ему создавать новое предложение, добавил эксперт. По его данным, в одном жилкомплексе ежемесячно в рассрочку продается 3-10 квартир.
Директор компании «Социальная молодежная инициатива» Игорь Кичко уточнил, что в общей структуре продаж жилкомплекса доля рассрочки составляет 10-15% в месяц.
Между тем, по оценкам Костецкого, в общем объеме продаж жилья на первичном рынке столицы сделки с ипотекой занимают не более 10%, с рассрочкой - не более 8%, но она набирает популярность.

Цена вопроса
В процессе общения с отделами продаж жилкомплексов выяснилось, что не все готовы бороться за потенциального клиента. По телефону большинство «продавцов» готовы предоставить лишь минимальную информацию, не дающую представления о том, сколько денег нужно ежемесячно тратить на выплату рассрочки. Чтобы взвесить свои финансовые возможности и решить, посильна ли рассрочка, вам придется ехать в отдел продаж.
Беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию можно получить в строящихся домах, а во введенных в эксплуатацию жилье предлагается (в том числе, и самые популярные однокомнатные квартиры) под 8-10% годовых.
На рынке можно найти предложения рассрочки с первым взносом от 10%, ставкой 0-15%, сроками - от завершения платежей в момент сдачи в здания в эксплуатацию до 10 лет.
Чаще всего рассчитать ежемесячный платеж можно не по остатку стоимости квартиры после уплаты первого взноса, а по количеству оставшихся неоплаченных квадратных метров. К примеру, стоимость квартиры (площадью 37 кв.м) в доме, который запланирован к вводу в эксплуатацию в августе 2013 года, составляет 277,5 тыс. грн (7,5 тыс. грн/кв.м). Первым взносом в размере 30% для покупки квартиры в рассрочку покупатель оплачивает 11 кв.м жилья. Оставшиеся 26 кв.м стоимостью 195 тыс. грн. делим на срок до ввода дома в эксплуатацию и получаем сумму ежемесячного платежа в 16250 грн.
При этом нужно учитывать, что зачастую беспроцентная рассрочка предполагает возможность увеличения цены «квадрата» по мере готовности дома или после ввода его в эксплуатацию. Чтобы узнать, насколько повышается цена, нужно ежемесячно созваниваться с отделом продаж жилкомплекса, либо дождаться, пока вам выставят счет с учетом удорожания.
Кроме того, размер платежа и стоимость квартиры в целом зависят от того, какой первый взнос вы готовы внести. Разумеется, чем он больше, тем выгоднее условия рассрочки и тем меньше вам придется выкладывать каждый месяц. Если покупатель готов сразу заплатить от 70% стоимости жилья, цену «квадрата» зафиксируют и ежемесячный платеж не будет зависеть от степени готовности дома.

Для кого рассрочка под силу
Даже из приблизительных расчетов становится ясно, что позволить себе рассрочку может семья с достаточно высоким и стабильным доходом, поскольку каждый месяц придется выплачивать, как минимум, от 5 тыс. грн, при условии первого взноса 75% от стоимости жилья.
Сегодня в рассрочку берут жилье молодые люди 25-35 лет с месячным доходом от 2 тыс. долл. и семейные пары без детей с совокупным месячным доходом 3-4 тыс. долл., говорит Большаков.
По словам Браво, рассрочкой для покупки жилья бизнес-класса интересуются люди с уровнем дохода существенно выше среднего: владельцы компаний, топ-менеджеры, высокопоставленные чиновники, которые накопили 30-50% стоимости квартиры.
К примеру, для покупки трехкомнатной квартиры площадью 110 кв.м и стоимостью 275 тыс. долл. (2,5 тыс. долл./кв.м) ежемесячные выплаты составят 4667 долл. (2917 долл. основной платеж и 1750 долл. – процентная ставка). При условии, что у покупателя есть 100 тыс. долл., рассрочка предоставляется на 5 лет под 12% годовых.

Подводные камни
Для приобретения готовой квартиры в рассрочку между застройщиком и покупателем заключается договор купли-продажи, которым обязательно предусматриваются цена квартиры, порядок, сроки и размеры платежей, рассказал адвокат, руководитель харьковского офиса юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Алексей Христофоров.
Оформление рассрочки не требует большого количества документов. По словам Кичко, нужны только паспорт и идентификационный код. Если покупатель состоит в браке - паспорт, код и нотариальное согласие супруги (супруга), которое оформляется при подписании договора. При этом дополнительных гарантий и залога не требуется.
Но и рассрочка не обходится без определенных рисков. По словам адвоката, прежде всего, это риски, которые несет застройщик как юридическое лицо. «Поскольку приобретаемая по подобной схеме квартира, как правило, переходит в собственность покупателя только после 100% оплаты ее стоимости, а до этого момента является собственностью застройщика, который отвечает по принятым на себя обязательствам перед третьими лицами всем своим имуществом, в этот период имеют место опасности, связанные с возможностью банкротства застройщика, либо появления тех или иных судебных решений, следствием которых может стать обращение взыскания на неоплаченную квартиру, наложение на нее арестов по обязательствам застройщика», - отметил он.
Еще один существенный момент - несвоевременная сдача дома в эксплуатацию. «Государство не имеет механизмов защиты частных инвесторов, поэтому человек в таких случаях должен защищать себя сам. Можно перестраховаться, внимательно изучив застройщика, его объекты, репутацию, а также договор. Существуют другие механизмы защиты, такие как аккредитив», - рекомендует аналитик департамента консалтинга UTG.
Христофоров также обращает внимание на то, что невнесение покупателем очередного платежа в установленный договором строк наделяет застройщика правом требовать расторжения договора и возвращения квартиры. Кроме того, в договорах может содержаться привязка стоимости жилья к изменению курса доллара. Некоторые застройщики предусматривают такую привязку при рассрочке по фиксированной стоимости, если изменение курса доллара составит от 10%.

Добавить комментарий